서울 부동산 전망

한국 부동산은 “전국 동반 상승”보다는 서울·수도권 핵심지 강세와 지방 약세가 동시에 나타나는 양극화 장세로 보는 게 가장 합리적입니다. 제 전망을 한마디로 말하면 서울 핵심지: 상승 가능성 ↑ 서울 외곽·수도권: 보합~완만한 상승 지방: 지역별 차별화, 일부 지역 하락 가능성 ↑ 실제로 2026년 공동주택 공시가격은 전국 평균 9.13% 상승했고, 서울은 특히 상승폭이 컸습니다. 공시가격 기준으로 강남3구는 24.7%, 한강 인접 자치구는 23.13% 상승했습니다. 왜 서울 집값이 쉽게 꺾이지 않을까? 1. 공급 부족이 가장 큰 변수입니다. 2022년 이후 착공 감소의 영향이 시차를 두고 나타나고 있어, 서울에서는 실제 입주 물량 부족에 대한 우려가 계속되고 있습니다. 2. 서울 안에서도 ‘좋은 곳’으로 수요가 몰립니다. 대출 규제가 강화돼도 자금 여력이 있는 수요는 학군·직주근접·교통·신축·한강변 등 희소성이 높은 지역으로 집중되는 경향이 있습니다. 따라서 서울 전체 지수보다 어느 아파트를 보느냐가 훨씬 중요해졌습니다. 3. 반대로 대출 규제와 금리는 상승의 상한선 역할을 합니다. 한국은행이 기준금리를 2.50% 수준에서 유지하는 가운데 금리 방향과 금융시장 상황이 주택시장에 중요한 변수입니다. 그래서 2026~2027년을 이렇게 봅니다